부동산 용어 - LTV, DTI, DSR 뜻은?
분양 아파트에 필요한 대출을 알아보다보니 모르는 단어 투성입니다. 주택담보대출을 검색하면 가장 많이 언급되는 부동산 용어 중 LTV, DTI, DSR가 있는데요. 주택담보대출, 줄여서 주담대라고도 하는데요. 말그대로 본인 소유의 주택을 담보로 하여 '은행권'에서 대출을 해주는 제도입니다. 그리고 이 주택담보대출을 받기 위해서는 LTV, DTI, DSR 기준으로 대출 비율과 이자상환능력을 고려해 대출을 받을 수 있습니다. 주택시장이 침체된 요즘 규제 완화 등 다양한 정책이 발표되고 있습니다. 그럼 주택담보대출을 위해 적용되는 LTV, DTI, DSR의 뜻을 하나씩 알려드리도록 하겠습니다.
LTV(주택담보대출비율)
LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율이라고 하며, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 즉 대출가능한도입니다. 만약, 주택담보대출비율이 70%이고, 4억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 8천만원(4억×0.7)이 됩니다.
주택담보대출비율(LTV)는 지난 2000년 9월 부동산정책을 세우면서 도입하였고 부동산가격의 미시정책으로 활용되고 있습니다. "담보인정비율", "주택담보인정비율", "주택가격 대비 대출액 비율"등으로도 불립니다.
LTV 비율의 경우 정부 정책에 따라 수시로 바뀌고 투기 과열 지역과 조정 대상 지역 등에 따라 다르게 규제가 되기 때문에 지역에 따라 살펴보실 필요가 있습니다.
DTI(총부채상환비율)
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율이라 하며, 채무자의 연간 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말한다. 총부채상환비율은 해당 주택담보대출 및 기존 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 기타부채의 연간이자상환액을 연소득으로 나눈 수치입니다. 예를 들면, 연간 소득이 4,000만 원이고 DTI를 60%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,400만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다.
이 비율은 담보 대출은행이 주택담보대출 취급시 대출받는 사람의 소득에 따라 결정합니다. 정부가 주택경기가 과열되고 은행의 주택대출 잔고가 증가하면 이 비율을 낮추도록 하여 경기를 조절하게 됩니다.
DSR(총부채원리금 상환비율)
DSR(Debt Service Ratio)개인이 갚아야 할 모든 원금과 이자를 더한 값을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출, 신용대출을 비롯한 모든 대출의 원리금 상환 부담을 감안해 계산하기 때문에 총부채상환비율(DTI)을 적용할 때보다 대출한도가 줄어들게 됩니다. 시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제 등 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출합니다. '총체적상환능력비율'이라고도 합니다.
올해는 DSR 제한을 해제하고 서울 등 규제지역들이 조정대상지역까지 해제되면서 더 많은 변화가 생깁니다. 우선 대출에 관해서는 대부분의 규제가 해제되는데요. 50%로 적용되던 LTV, 40~50%로 적용받던 DTI 규제가 각각 70%와 60%로 완화됩니다. 시가 9억원의 주택을 담보로 한다면 비규제지역은 LTV가 70%이므로 6억 3000만원, 규제지역은 4억 5000만원(9억x0.5)인 셈입니다. 기존에 투기과열지구에서는 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에 대해서는 40%, 9억원 초과 주택은 20%가 적용되지만 조정대상지역에서는 각각 50%, 30%가 적용됐습니다. 하지만 이들을 전부 투기과열지구, 조정대상지역, 주택가액에 따른 차등 없이 50%로 올해 초부터 적용하기로 했습니다. 총부채상환비율(DTI)은 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%에 규제를 받게됩니다.
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